UE chce ułatwić walkę z kryzysem mieszkaniowym. Możliwe ograniczenia najmu krótkoterminowego

Wysokie czynsze, rosnące ceny nieruchomości, wieloletnie oczekiwanie na lokal – to niektóre z problemów, z którymi muszą radzić sobie miliony Europejczyków we wszystkich państwach członkowskich UE. Komisja Europejska zaproponowała projekt rozporządzenia w sprawie mieszkań dostępnych cenowo, który ma ułatwić władzom krajowym i lokalnym reagowanie na kryzys mieszkaniowy, m.in. na obszarach, gdzie najem krótkoterminowy ogranicza dostępność lokali. Problem z mieszkaniami będzie tematem spotkania ministrów z państw członkowskich zaplanowanego na 25–26 listopada br.

W świetle wyników Eurobarometru ponad połowa (51 proc.) mieszkańców europejskich miast uważa, że ​​brak mieszkań w przystępnej cenie jest problemem, którym trzeba się zająć natychmiast. Pilna potrzeba jest bardziej odczuwalna w miastach niż w miasteczkach i na przedmieściach (37 proc.) lub na obszarach wiejskich (28 proc.). W ostatnich dniach przez europejskie miasta na południu kontynentu przetacza się fala masowych protestów przeciwko rosnącym kosztom życia. Wśród zgłaszanych problemów znalazły się również wysokie czynsze i trudności z dostępem do mieszkań.

– Mieszkalnictwo na pewno jest jednym z problemów, z którym mierzy się każde z państw członkowskich. Dobrze, że ta propozycja już jest na stole. Przypomnę, że jeszcze dwa lata temu nikt w Unii Europejskiej nie myślał o tym, aby się tym zajmować – podkreśla w rozmowie z agencją Newseria Joanna Scheuring-Wielgus, posłanka do Parlamentu Europejskiego z Nowej Lewicy. – To, że powstał raport, są pierwsze propozycje, to dobrze, ale to nie znaczy, że na tym zakończymy.

Od 2015 roku ceny nieruchomości mieszkalnych we Wspólnocie wzrosły średnio o nawet 60 proc., przy czym w niektórych państwach członkowskich odnotowano wzrost o ponad 200 proc. Wydatki mieszkaniowe pochłaniają prawie jedną piątą średniego dochodu gospodarstwa domowego, a co 10. osoba zgłasza, że nie jest w stanie terminowo opłacać czynszu lub spłacać kredytu hipotecznego. Tak wynika z danych przytaczanych przez Radę UE. KE wskazuje, że zaledwie 6–7 proc. zasobów mieszkaniowych w Unii to mieszkania socjalne.

– Wszyscy w UE zdają sobie sprawę, że mamy do czynienia z dużym problemem mieszkaniowym, zależnie od kraju, o którym mówimy. Te problemy czasami są takie same, ale na przykład w Irlandii jest bardzo duża bezdomność, w Hiszpanii jest duży problem z najmem krótkoterminowym, w Polsce młodzi ludzie nie mają za co wziąć kredytu, nawet jeżeli dobrze zarabiają, i mieszkają u rodziców. Problemów jest dużo, ale one są zauważalne i dobrze, bo coraz częściej mówi się o tym, że być może trzeba mocniej się skoncentrować na tym, żeby stworzyć jakiś fundusz, który pomoże młodym ludziom w Europie mieć swoje własne mieszkanie – uważa Joanna Scheuring-Wielgus.

9 września br. Komisja Europejska przedstawiła projekt rozporządzenia o przystępnych cenowo mieszkaniach (Affordable Housing Act). Ma on pomóc państwom członkowskim i właściwym organom lokalnym rozwiązać problem przystępności cenowej i dostępności mieszkań na obszarach znajdujących się pod największą presją. To część opublikowanego w grudniu 2025 roku Europejskiego planu na rzecz przystępnych cenowo mieszkań.

– Komisja Europejska nie rozwiąże problemów w obszarze mieszkalnictwa za kraje członkowskie. Każdy z nich boryka się z innymi problemami, choć wszędzie jeden problem jest taki sam, czyli zbyt wysoka cena mieszkań w stosunku do możliwości, zwłaszcza młodych rodzin. To są rozwiązania, które muszą przedstawić rządy krajów członkowskich, ale Komisja zwraca uwagę na to, co można zrobić – podkreśla Elżbieta Łukacijewska, posłanka do Parlamentu Europejskiego z Koalicji Obywatelskiej.

Jednym z wyzwań jest najem krótkoterminowy przeznaczony dla turystów.

– To jest złożona sprawa, ponieważ powinien być zdrowy wolny rynek – popyt kształtuje podaż, ceny są odpowiednie do budżetu i kieszeni konsumentów, ale wiemy, że w praktyce wygląda to trochę inaczej – mówi Elżbieta Łukacijewska. – Trzeba też powiedzieć, że Komisja Europejska nie ma takich uprawnień, żeby narzucić sztywne przepisy państwom członkowskim. Unia proponuje, że mogą się pojawić działania ograniczające funkcjonowanie Airbnb, regulujące kwestie pustostanów, ale ścisłe i mocne przepisy będą należały do państw członkowskich.

Komisja Europejska pod koniec 2025 roku opublikowała dokument roboczy „Zrozumieć kryzys mieszkaniowy”. Wynika z niego, że w latach 2018–2024 liczba krótkoterminowych wynajmów rezerwowanych za pośrednictwem głównych platform internetowych wzrosła w UE o ponad 90 proc., koncentrując się na obszarach miejskich i turystycznych. Tylko w 2024 roku za pośrednictwem czterech największych platform zarezerwowano 854 mln noclegów. Może to dodatkowo ograniczać dostępność mieszkań dla stałych mieszkańców, w tym studentów.

– Trwają prace dotyczące wynajmu krótkoterminowego. Jest propozycja w polskim parlamencie, który tworzy prawo w tym obszarze. Natomiast Komisja Europejska proponując pewne ograniczenia, jeżeli chodzi o najem krótkoterminowy, nie zakazuje i nie nakazuje, lecz daje możliwości państwom czy miastom, gdzie jest to utrapieniem dla mieszkańców – podkreśla europosłanka KO.

Nowe przepisy unijne mają pomóc właściwym organom w identyfikacji obszarów dotkniętych presją mieszkaniową za pomocą wspólnej metodologii. W przypadku gdy organy zdecydują się na ograniczenie użytkowania mieszkań, na przykład w przypadku wynajmu krótkoterminowego lub pustych lokali, muszą wykazać, że przyczynia się to do lokalnej presji mieszkaniowej i zapewnić, że wszelkie środki będą ukierunkowane, konieczne i proporcjonalne.

Nad przepisami w tym zakresie pracuje również Polska. Na początku października Sejm uchwalił ustawę dotyczącą najmu krótkoterminowego. Projekt przewiduje m.in., że wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły podjąć uchwałę o zakazie świadczenia usług najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości, a gminy będą mogły tworzyć strefy, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub zakazany. Przepisy dotyczące możliwości wprowadzania zakazu najmu krótkoterminowego przez wspólnoty i spółdzielnie oraz tworzenia gminnych stref zakazu mają zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2028 roku.

– Przed nami szczyt szefów państw w Dublinie w listopadzie, gdzie mieszkania będą głównym tematem. To spotkanie wyznaczy kierunek, jeżeli chodzi o kwestie mieszkalnictwa. Będzie to kierunek polityczny, bardzo ważny też dla nas, pracujących nad rozwiązaniami – zaznacza Elżbieta Łukacijewska. – Obawiam się, że kwestia związana z mieszkalnictwem może być jeszcze bardziej rozłożona w czasie, ponieważ wątpliwości, uwag i opinii jest bardzo dużo.

Na 25–26 listopada zaplanowano w Dublinie nieformalne posiedzenie ministrów odpowiedzialnych za mieszkalnictwo. Ma ono dotyczyć m.in. europejskiej polityki mieszkaniowej i przeciwdziałania wykluczeniu mieszkaniowemu.